6 Dinge, die du als Immobilieneigentümer wissen musst

Der Kaufvertrag ist unterschrieben und der Eintrag ins Grundbuch erfolgt. Jetzt bist du offizieller Eigentümer einer Immobilie. Ist das nicht ein großartiges Gefühl? Endlich ist keine Miete mehr zu zahlen, man ist Herr oder Frau über seine eigenen vier Wände und die Absicherung für die Zukunft ist gegeben. Der Kauf einer Wohnung beschert dem Eigentümer aber nicht nur Vergnügen, sondern auch einige Aufgaben. Damit du für diese bestens gerüstet bist und all deine Rechten und Pflichten immer auf dem Schirm hast, hat findheim hier die wichtigsten Infos für dich zusammengefasst.

1) Deine neue Rolle als Eigentümer

Eine natürliche oder juristische Person kann eine Immobilie kaufen. Als Eigentümer wird dir damit Wohnungseigentum, also ein ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht, an einem Wohnungseigentumsobjekt eingeräumt. Das gilt für die erworbene räumlich abgegrenzte Einheit. Gleichzeitig wird der Käufer nach dem österreichischem Wohnungseigentumsgesetz so automatisch zum Miteigentümer der gesamten Liegenschaft. An den Flächen, die auch von anderen Parteien der Liegenschaft genutzt werden, verfügt er über einen ideellen Anteil. Dazu zählen zum Beispiel das Stiegenhaus, der Aufzug und der Keller.

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Haus, hat der Eigentümer das alleinige Recht das Objekt umzugestalten und anderen Personen den Zutritt zu verwehren.

Was du dir merken solltest: Es gibt kein Eigentum an einer Wohnung ohne (Mit-) Eigentum an der Liegenschaft.

2) Für die Instandhaltung ist Sorge zu tragen

Für Flächen des Wohnhauses, die der Allgemeinheit zur Verfügung stehen, ist der Eigentümer anteilig für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich. Dazu zählt zum Beispiel die Erneuerung oder das Streichen der Fassade. Wie die Aufwendungen für die Liegenschaft unter den gesamten Eigentümern aufgeteilt werden, wird normalerweise anteilig nach dem jeweiligen Nutzwert oder der Nutzfläche berechnet. Dabei spielt natürlich keine Rolle, ob du selbst einziehst oder das Objekt weiter vermietest. Außerdem hast du die Pflicht, dein Sondereigentum so instand zu halten, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer in dessen ordentlichem Gebrauch der Liegenschaft ein Nachteil entsteht. Wichtig ist hier auf jeden Fall folgendes: Bereits beim Kauf zahlt es sich aus über notwendige Umbau-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen der Immobilie nachzudenken.

Denn Investitionen dieser Art steigern den Wert des Objekts und führen dadurch später zu höheren Mieteinnahmen oder einem besseren Verkaufspreis. Zum Beispiel ist der Energieverbrauch ein ausschlaggebendes Kriterium für die Wertfeststellung – je effizienter das Heizsystem, desto höher beläuft sich der Wert deiner Immobilie.

Bedenke auch, dass sich leerstehende Gebäude leichter renovieren lassen und dir oder deinen späteren Mietern, durch rechtzeitige Renovierungsmaßnahmen, später eine Menge Ausräumarbeit ersparen.

3) Vermietung der Immobilie

Nachdem du dir ein Eigentumsobjekt zugelegt hast, steht es dir natürlich frei es weiterzuvermieten. Dies zahlt sich vor allem aus, wenn die Immobilie aus Anlagezwecken angeschafft wurde und sie sich nicht in der Nähe deines Wohnortes befindet. Achtung, bei der Vermietung geht es nicht nur darum die monatliche Miete einzusacken, die natürlich ein schöner Bonus ist. Auf der anderen Seite kommen auch einige Pflichten auf dich zu, die mit einigen Verwaltungsaufgaben verbunden sind. Folgende Punkte, die von frisch gebackenen Immobilienbesitzern oft vergessen werden, solltest du bei Weitervermietung unbedingt beachten: Überlege dir zuerst, ob du dich eigenständig auf die Suche nach Mietern machen möchtest. Oder vielleicht soll dies lieber ein Makler für dich übernehmen? Weiters ist festzulegen, ob den Mietern ein befristeter oder ein unbefristeter Mietvertrag ausgestellt werden soll und eine Kündigungsfrist ist ebenfalls zu definieren. Egal für welche Variante du dich entscheidest, es muss jedenfalls ein ordentlicher Mietvertrag aufgesetzt werden.

Als Vermieter trifft dich die Erhaltungspflicht. Sie besagt, dass du dich um sämtliche Schäden, welche die Wohnung an sich betreffen, sowie um Instandhaltungsmaßnahmen kümmern musst. Die Kosten dafür dürfen sich nicht auf die Höhe der Miete auswirken. Du bist außerdem für die Betriebskostenabrechnung zuständig und musst eventuell mit verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen rechnen. Die Vermietung einer Immobilie kann ein lukratives Geschäft sein, birgt aber zugleich ein finanzielles Risiko. Eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter oder eine Mietausfallversicherung können hier nützlich sein. Erstere kommt im Fall eines Streits zwischen Vermieter und Mieter zum Einsatz und erstattet einen Teil der Kosten für einen Rechtsanwalt zurück. Die Vermietung eines Eigentumsobjekts in Österreich liegt dem Mietrechtsgesetz zugrunde.

4) Vergiss nicht auf die Hausordnung

Du befindest dich ab Kaufdatum mit den anderen Besitzern der Liegenschaft, in der sich deine Wohnung befindet, in einer Eigentümergemeinschaft. Von den Mitgliedern wird das Erfüllen gewisser Pflichten erwartet, wie die Einhaltung der Hausordnung. Sie dient der Sicherung eines reibungslosen Miteinanderlebens und wird von der Mehrheit der Miteigentümer in den sogenannten Eigentümerversammlungen festgelegt. Es empfiehlt sich also einen Blick rein zu werfen. Dabei könntest du auf Lautstärkeregelungen mit zeitlichem Rahmen stoßen: Zu welchen Uhrzeiten darf gebadet/geduscht oder staubgesaugt werden? Jeder Eigentümer hat das Recht, innerhalb des außerstreitigen Verfahrens beim Gericht, eine Abänderung der Hausordnung oder die Aufhebung einer Regel beantragen. Bist du als frischer Immobilienbesitzer hinzugestoßen, macht es Sinn das Protokoll der Eigentümerversammlungen durchzulesen.

Auch für die Besitzer von freistehenden Häusern oder Reihenhäusern gilt: Nimm auf deine Nachbarn Rücksicht und halte dich an Lautstärkenregelungen und vermeide Geruchsbelästigungen.  

5) Was ist eigentlich die Eigentümerpartnerschaft?

Wenn sich zwei Personen als Wohnungseigentümer zusammenschließen, handelt es sich dabei um eine Eigentümerpartnerschaft. Diesen “Deal” können immer nur zwei Personen eingehen, einen dritten oder vierten Partner darf man nicht mit aufnehmen. Die zwei Personen sind dabei nicht verpflichtet sich in einer Ehe oder Lebenspartnerschaft zu befinden und müssen auch in sonst keinem Zusammenhang zueinander stehen. Eine Eigentümerpartnerschaft funktioniert nur, wenn das Objekt jeweils zur Hälfte den beiden eingetragenen Partnern überschrieben wird. Eine 80% / 20% Lösung ist nicht möglich. Anschließend wird die Vereinbarung schriftlich im Grundbuch eingetragen. Wenn es zu einer Abstimmung der Eigentümergemeinschaft kommt,  können die Partner nur eine Stimme gemeinsam abgeben. Zusätzlich gilt zu beachten, dass keiner der beiden Eigentümer seinen Teil der Immobilie ohne die Einwilligung des anderen an einen Dritten verkaufen darf.

6) Was du als Eigentümer nicht tun darfst

Auch wenn du der rechtmäßige Besitzer einer Immobilie bist und innerhalb deiner eigenen vier Wände grundsätzlich so Einiges tun und lassen, gibt es dennoch auch No Go´s. Das Wohnungseigentumsgesetz, § 14 Nr. 1,  verrät, was da beispielsweise dazu zählt:

  • Sämtliche Einrichtungen, die einer Schule gleichen (Balletstudio, Physiotherapie-Praxis, etc.)
  • Kindertagesstätten
  • Bordells und Sex-Shops
  • Plakatieren von Türen

Durch die Tätigkeiten, die dabei in der Wohnung ausgeübt werden, bekommt die Wohnhausanlage einen gewerbeähnlichen Charakter. Dies zu vermeiden liegt vermutlich im Interesse der anderen Hauseigentümer.

Die goldene Regel für die Freiheiten eines Immobilienbesitzers: „Eigentümer erfahren immer da ihre Grenzen, wo sie die Rechte der anderen Eigentümer berühren.“


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