Das Annuitätendarlehen - einfach erklärt

Wir möchten dir hier einen Klassiker der Immobilienfinanzierung vorstellen: das Annuitätendarlehen. Reicht dein Eigenkapital nicht aus, könnte dieses Darlehen dein Ticket zur Traumwohnung sein. Aber was genau hat es damit auf sich? In den meisten Fällen wird für die Finanzierung von größeren Kreditbeiträgen für den Erwerb einer Immobilie zum Annuitätendarlehen gegriffen. Grund dafür ist die damit einhergehende Planungssicherheit, da man genau weiß, welche Summe jedes Jahr bis zum Ende der Laufzeit beglichen werden muss.

Definition

Das Annuitätendarlehen ist eine bestimmte Variante des Hypothekendarlehens. Es läuft so ab, dass über die Jahre gleich hohe Raten zurückbezahlt werden. Diese Rate heißt in der Fachsprache Annuität und besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.

Zusammensetzung der Annuität:

Annuität =  Zinsanteil + Tilgungsanteil

Wie funktioniert das mit den Zinsen?

Die Zinsen werden üblicherweise monatlich zurückgezahlt und berechnen sich aus dem geschuldeten Betrag. Unter Umständen ist auch eine Zinsrückzahlung in anderen Intervallen möglich.  Mit der Tilgung wird die Kreditschuld Monat für Monat beglichen. Der Zinssatz wird dabei für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist festgelegt - man spricht daher auch von einer Zinsbindung. Im Durchschnitt sind das 5-15 Jahre. Allerdings gibt es sogar Banken, die Zinssätze für bis zu 30 Jahre festschreiben. Durch die Rückzahlung wird der Zinsanteil mit der Zeit immer kleiner und der Rückzahlungsanteil wächst konstant an.

TIPP: Gerade durch die günstigen Konditionen die derzeit am Kapitalmarkt herrschen, lohnt es sich ein Annuitätendarlehen mit einem höheren Tilgungssatz als dem normal üblichen 1% abzuschließen.

Beim Abschluss des Darlehens gibt es zwei Optionen:

Volltilgerdarlehen

Der Tilgungssatz kann so bestimmt werden, dass das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungszeit komplett beglichen ist - siehe dazu unser Beispiel etwas weiter unten. Es empfiehlt sich einen etwas höheren Zinssatzes (im Idealfall höher als 3%) zu vereinbaren, um den Kreditbetrag im vorgegeben Zeitraum zurückzahlen zu können und die Laufzeit innerhalb eines überschaubaren Rahmens zu halten. Das führt allerdings zu höheren monatlichen Raten.

Der Vorteil dieser Variante ist, dass durch die festen monatlichen Raten die bevorstehenden Rückzahlungen zu 100% planbar sind.

Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist

Es kann aber auch folgende Vereinbarung getroffen werden: Nach Ablauf der Zinsbindung ist immer noch eine Restschuld offen, welche dann durch eine Restschuld- oder Abzahlungsdarlehen beglichen wird. Dabei kann die Höhe des anfänglichen Zinssatzes selbst festgelegt werden, solange dieser mindestens 1-2% beträgt. Noch besser wäre es, wenn ein höherer Prozentsatz zurückgeführt wird, da sich andernfalls die Kreditlaufzeit verlängert. Auch in diesem Fall lässt sich das Darlehen sehr gut kalkulieren, da der Zins- und Tilgungsplan hilft, die Restschuld zum Zeitpunkt der Folgefinanzierung einzuplanen.

Lass uns dir das Ganze anhand eines Beispiels zeigen:

Wir zeigen dir, wie du deinen eigenen Tilgungsplan erstellen kannst. In unserem Beispiel wurde im Rahmen eines Volltilgerdarlehens eine Kreditsumme von 110.000 Euro für eine Laufzeit von 15 Jahren aufgenommen. Der Zinssatz beträgt dabei 2% und der Tilgungssatz entspricht 3%. Die jährliche Annuität beträgt somit 8560,80 Euro. Die Annuität wurde mit folgender Formel berechnet:

Setzen wir nun die vorliegenden Informationen unseres Annuitäten-Darlehens in diese Formel ein, ergibt sich folgende jährliche Annuität:

Jahr Annuität Zinsen Tilgungsanteil Restschuld Ende der Periode
1 8560,80 € 2200,00 € 6360,80 € 103639,20 €
2 8560,80 € 2072,78 € 6488,02 € 97151,18 €
3 8560,80 € 1943,02 € 6617,78 € 90533,40 €
4 8560,80 € 1810,67 € 6750,13 € 83783,27 €
5 8560,80 € 1675,67 € 6885,14 € 76898,13 €
6 8560,80 € 1537,96 € 7022,84 € 69875,29 €
7 8560,80 € 1397,51 € 7163,30 € 62712,00 €
8 8560,80 € 1254,24 € 7306,56 € 55405,43 €
9 8560,80 € 1108,11 € 7452,69 € 47952,74 €
10 8560,80 € 959,05 € 7601,75 € 40350,99 €
11 8560,80 € 807,02 € 7753,78 € 32597,21 €
12 8560,80 € 651,94 € 7908,86 € 24688,35 €
13 8560,80 € 493,77 € 8067,03 € 16621,32 €
14 8560,80 € 332,43 € 8228,38 € 8392,94 €
15 8560,80 € 167,86 € 8392,94 € 0,00 €

Die Berechnung

Anschließend berechnest du die Zinsen für das erste Jahr deines Darlehens, indem du 2% der gesamten Kreditsumme kalkulierst. Die Zinsen im 1. Jahr ergeben somit 2200 Euro in unserem Beispiel. Die Annuität weniger der Zinsen ergibt den Tilgungsanteils, sprich 8560,80 Euro - 2200 Euro = 6488,02 Euro.

Subtrahierst du nun den Tilgungsanteil von der gesamten Kreditsumme bekommst du den Wert für die Restschuld deines Darlehens am Ende der 1. Periode. Im nächsten Jahr hat die Annuität nach wie vor dieselbe Höhe, allerdings hat sich der Anteil der zu zahlenden Zinsen verringert, da ja auch deine Restschuld kleiner geworden ist.

Wie hoch der Zinsanteil ist findet man heraus, indem 2% der Restschuld berechnet werden. Subtrahierst du den neuen Wert von der Annuität, ergibt sich wiederum ein Tilgungsanteil, den du von der Restschuld der vergangen Periode abziehst, um den Betrag der Restschuld am Ende des 2. Jahres zu erhalten.

Wenn du nach diesem Prinzip bis zum Ende der Laufzeit rechnest, wirst du sehen, dass am Ende des 15. Jahres deine Restschuld 0 Euro beträgt.  

TIPP: Sinnvoll wäre es einen Tilgungsplan wie den oben beschriebenen, mit mehreren Zinssätzen durchzurechnen. Dabei gilt unbedingt auch zu beachten, ob die Höhe des Tilgungssatzes - umgerechnet auf die monatliche Belastung - mit dem verfügbaren Einkommen übereinstimmt. In anderen Worten: Hast du über die Gesamtdauer der Finanzierung genügend Geld, um jedes Monat die berechnete Summe an die Bank zu zahlen?

Welche Sicherheiten benötigt die Bank von mir?

Es wird eine Grundschuld oder eine Hypothek als Sicherheit für den Kredit in das Grundbuch eingetragen. Dadurch erhält die kreditgebende Bank ein Grundpfandrecht, mit welchem sie im Fall von ausständigen Rückzahlungen ihre Forderungen in Form einer Zwangsversteigerung geltend machen kann.

Das Annuitätendarlehen hat Vorteile

Gleichbleibende Zinsrate und konstante Höhe der Annuitäten

Der vermutlich größte Vorteil ist die gleichbleibende Zinsrate und konstante Höhe der Annuitäten über den gesamten Kreditzeitraum, da keine unerwarteten Zahlungen entstehen können.

Sondertilgungen möglich

Beim Abschluss des Annuitätendarlehens besteht die Option, Sondertilgungen vertraglich mit der Bank zu vereinbaren. So bleiben Sie als Kreditnehmer flexibel und können jährlich einen Anteil der Kreditsumme quasi als Sonderzahlung tilgen. Dadurch schrumpft deine verbleibende Restschuld und die Laufzeit des Darlehens verkürzt sich.

Positiver Inflationseffekt

Weiters hat die Inflation zur Ursache, dass unser Geld im Laufe der Zeit immer weniger wert ist und daher sind die hohen Tilgungen am Ende der Laufzeit als äußerst positiv zu sehen.

Leider gibt es auch Nachteile

Keine Vertragsänderungen während der Laufzeit

Was liegt das pickt: Vertragsänderungen während der Laufzeit sind nicht vorgesehen. Das bedeutet, bei Abschluss des Annuitätendarlehens muss sichergestellt werden, dass die monatlichen Rückzahlungsraten konstant zurückgeführt werden können. Wenn du in den nächsten Jahren eventuell eine Sondertilgung benötigst, muss das unbedingt im Vertrag festgemacht werden!

Zinsänderungsrisiko am Ende der Zinsbindung

Ist die Zinsbindungsdauer erstmal abgelaufen, besteht die Gefahr, dass sich die Zinsen für die Anschlussfinanzierung unerwarteter Weise erhöhen. Man weiß nie wie sich der Kapitalmarkt entwickelt und genau darin liegt das Risiko. Es ist möglich, dass der Zinssatz am ende der Zinsbindungsfrist viel höher sind, als zu Beginn beim vertragsabschluss des Annuitätendarlehens.

Fazit

  • Standardlösung für Immobilienfinanzierungen
  • Variante des Hypothekendarlehens
  • Jährlich gleichbleibende Annuität, bestehend aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil
  • Je höher die Tilgung, desto niedriger die Laufzeit
  • Monatliche Zinsrückzahlung mit immer kleiner werdendem Zinsanteil
  • Empfohlene Eigenmittelrate von mind. 20%
  • Durchschnittliche Laufzeit: 15 Jahre
  • Unterscheidung zwischen Volltilgerdarlehen und Darlehen mit Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist
  • Vereinbarung von Sondertilgungen möglich
  • Sicherstellung durch Grundschuld oder Hypothek mit Eintragung im Grundbuch
  • Vertragsänderungen während der Laufzeit nicht möglich
  • Bestehendes Zinsänderungsrisiko am Ende der Zinsbindung
  • Angebot einiger Banken: Laufzeit bis zu 30 Jahren
  • Betrachte verschiedene Szenarien zu Rückzahlungen anhand des Tilgunsplans

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