Die Experten im Interview: Finanzierungstipps der Avestico

Die Finanzierung der Eigentumswohnung ist ein großes Thema. Eines, an das sich jeder Mann und jede Frau mit Vorsicht und Bedacht herantasten sollte. Immerhin gilt es viele Faktoren zu berücksichtigen, über die man sich vor dem Immobilienkauf eventuell noch nicht ganz im Klaren war. Natürlich kann man zu seiner Hausbank gehen, ein Finanzierungsangebot einholen und dieses noch mit einigen Angeboten anderer Banken vergleichen – das Gegenüberstellen mehrerer Angebote hat übrigens oberste Priorität – allerdings gibt es auch noch andere, wohlmöglich einfachere, Möglichkeiten, um die für sich optimale Finanzierung zu finden! Einen dieser Wege stellt uns heute Avestico aus Wien vor, eine unabhängige Beratungsagentur in Sachen Geldanalgen, Finanzierungen und Versicherungen. Findheim hat den Geschäftsführer Matthias Pachler und den Finanzierungsexperten Nikolaus Gödel zum Interview getroffen.

Findheim: Wie funktioniert das Business der Avestico im Segment der Immobilienfinanzierung?

Avestico: Lass uns das am besten anhand eines Beispiels erklären: Max M. möchte seine Traumimmobilie für 400.000 Euro finanzieren und hat deshalb einen Beratungstermin bei uns vereinbart. Als erstes möchten wir unser Gegenüber kennenlernen und führen deshalb eine Bestandsanalyse, sowohl im Finanzierungs- als auch im Versicherungssegment durch. Wir versuchen herauszufinden was sich der Kunde vorstellt: Ist es ein Fixzinssatz, oder ein variabler, besteht Bedarf für einen tilgungsfreien Zeitraum, in dem dann sozusagen eine Rückzahlungspause eingelegt wird? Dabei ist es extrem wichtig, dass uns die finanzielle Situation komplett offengelegt wird. Das heißt wir benötigen Informationen über etwaige Gelder auf der Seite, Sparbücher, Depots - einfach alles was vorhanden ist. Das ist essenziell, da wir nur mit vollständiger Information die beste Beratung und damit das beste Resultat für unsere Kunden erzielen können.

Dieser weiß dann beim Zusammensitzen mit Avestico innerhalb von einer Stunde, was er sich ca. leisten kann. Wir berechnen gemeinsam das Budget: Welche Kreditleistung ist maximal erhältlich und welches Risiko wird dabei eingegangen? Gemeinsam finden wir so heraus in welche Richtung sich die Suchkriterien für Immobilien entfalten können.

Tipp: Indem deine finanzielle Situation „gespiegelt“ wird, kannst du nach einem Beratungsgespräch deine finanziellen Chancen am Immobilienmarkt ziemlich sicher besser einschätzen.

Findheim: Wer sind typische Kunden, die eure Dienstleistung in Anspruch nehmen?

Avestico: Prinzipiell bemerken wir, dass der Großteil zwischen 25 und 30 noch viel auf Reisen ist und Mietwohnungen vorzieht, bevor eine eigene Immobilie in Betracht gezogen wird. Im Normalfall geht man erst ab dem 36. Lebensjahr den Schritt Richtung Eigentum und will sesshaft werden oder sieht das Ganze als Unternehmer und denkt daran die Immobilie zu vermieten. Grundsätzlich besteht natürlich im 40+ Segment auch schon ein höherer Eigenmittelanteil.

Die meisten unserer Kunden haben bereits ein konkretes Objekt im Hinterkopf, das sie erwerben möchten. Andererseits kommen auch viele Empfehlungskunden zu uns, die zuerst einmal wissen möchten, welche Optionen sie auf dem Immobilienmarkt überhaupt hätten.

Tipp: Egal, ob du bereits eine Immobilie ins Auge gefasst hast, oder du zuerst deine Möglichkeiten auf dem Immobilienmarkt eruieren möchtest – nach einem Beratungstermin weißt du mit welchem Budget du in etwa kalkulieren kannst.

Findheim: Worin besteht der Vorteil für Kunden, wenn sie sich an Avestico wenden anstatt selbst Angebote von Banken einzuholen und diese miteinander vergleichen?

Avestico: Wir haben Partnerschaften mit verschiedenen Banken und arbeiten mit allen Großbanken zusammen. Der große Vorteil ist, dass Avestico aufgrund der zahlreichen bereits abgeschlossenen Geschäfte, Stammkundenkonditionen bekommt. Fragen wir wegen eines Kredits an, bekommen wir einen besseren Zinssatz, als dies bei Einzelpersonen der Fall ist. Wenn ein Kunde zu uns kommt, wird seine Situation genau analysiert und dann folgt eine Ausschreibung. Wir sind unabhängige Berater und empfehlen keine bestimmte Bank. Das steht auch in unserem Immobilienhypothekar- Kreditvermittlungsgesetz und danach müssen wir uns richten. Ein ungebundener Kreditvermittler hat die Aufgabe mindestens drei Offerte zu legen. 

Ganz wichtig zu erwähnen ist, dass wir den Kreditinteressenten einfach viel Arbeit abnehmen. Nachdem es eine Ausschreibung gab, legen wir dem Kunden die vier besten Angebote vor. Selbstverständlich gibt es auch die Option als Privatkunde selbst zur Bank zu gehen. Doch oft holt er dann durch diese Vergleiche nicht wirklich die besten Konditionen für sich heraus. Im Schnitt ist Avestico zwischen 0,5% und 1% besser, als wenn der Kunde eigenständig zu seiner Hausbank geht, bei der er vielleicht sogar schon 20 Jahre lang sein Konto hat.

Tipp: Kreditkonditionen sind oftmals auch Verhandlungssache. Es kann Sinn machen, sich für diesen wichtigen Schritt professionelle Unterstützung zur Seite zu holen.

Findheim: Für welche Kreditoption entscheiden sich die meisten eurer Kunden?

Avestico: Das kommt ganz klar auf das eigene Budget und den Umgang mit Risiko an. Die Entscheidung für einen bestimmten Kredit wird davon beeinflusst, ob der Kunde eher sicherheitsorientiert oder auch bereit ist ein gewisses Risiko in Kauf zu nehmen. Bei einem Fixzins hat man die Sicherheit, dass sich die Kreditrate über die gesamte Laufzeit nicht verändert. Mit dieser kalkulierbaren Rate können viele wohlmöglich besser schlafen. Je nachdem worauf man sich mit der Bank geeinigt hat, heißt das beispielsweise man zahlt für 15 Jahre eine Rate von 1.300 Euro pro Monat zurück. Das verändert sich nicht - egal wie es um die Wirtschaftslage steht. Aktuell ist es so, dass aufgrund der niedrigen Zinssituation die Chance auf einen relativ günstigen Fixzins besteht – bedeutet: Sehr viele Menschen entscheiden sich momentan für diese Kreditvariante.

Findheim: Vermutlich aufgrund des Sicherheitsgefühls und dem „gut Schlafen können“?

Avestico: Genau und weil sie sagen, sie möchten ihre Raten fix kalkuliert haben. Es gibt aber auch jene Kunden, die ein gewisses Risiko in Kauf nehmen und es sich auch leisten können, wenn die Rate mal um 100 Euro in die Höhe schießt. Diese Option gibt es auch. Der variable Zinssatz hängt ja vom Leitzins ab und dementsprechend: Verändert sich die Wirtschaftslage, verändert sich der Leitzins und die Kredite werden teurer oder günstiger.

Tipp: Die Entscheidung für einen fixen- oder variablen Kredit triffst du immer selbst, je nach Umfang deines Budgets und deiner Einstellung zu Risiko. Den größeren Sicherheitsfaktor bietet allerdings der Fixzins mit seinen, auf die gesamte Laufzeit berechneten, immer gleich hohen Raten.

Findheim: Wenn der variable Zinssatz so risikoreich ist, was ist dann sein Vorteil?

Avestico: Aktuell ist hier der Zinssatz noch günstiger. Machen wir einen Vergleich und sehen uns ein durchschnittliches Angebot der Bank an: Ein Fixzinssatzangebot auf 20 Jahre, würde man zu einem Zinssatz von 2% (je nach finanzieller Lage auch unter 2%) bekommen. Im variablen Bereich geht das für die gleiche Summe mit derselben Laufzeit auch unter 1,5% - und dort spart man dann. Es gibt Kunden, die möchten eher eine geringe Rate zahlen und akzeptieren dafür das Risiko der Zinserhöhung. Auch möglich ist in dem Fall eine vorzeitige Rückzahlung ohne zusätzliche Kosten zu haben. Hat ein Kunde dies vor, bleibt er auch gerne im variablen Bereich, um zum Zeitpunkt der günstigen Rückzahlungsmöglichkeit einen höheren Betrag rückzuführen.

Tipp: Ein variabler Zinssatz geht oftmals mit initial günstigeren Zinsraten, sowie der Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung während der Laufzeit einher. Entwickelt sich die Zinslandschaft in eine für den Kreditnehmer vorteilhafte Richtung, werden diese Vorteile auch weitergegeben. Dies gilt allerdings auch für Entwicklungen in die „falsche“ Richtung...

Findheim: Wie funktioniert ein Kredit mit Teiltilgung?

Avestico: Ich muss sagen, bei einer Teiltilgung ist schon ein größeres Budget notwendig. Ist es vorhanden, entscheiden sich 7 von 10 Kunden dafür. Abhängig von der finanziellen Kraft des Kunden, legt dieser fest, welchen Betrag er zusätzlich zu seiner vorgegebenen Kreditrate sparen kann und schafft sich somit eine finanzielle Absicherung.

Wollen wir uns wieder ein Beispiel anschauen? Ein Paar verdient gemeinsam viel Geld und zahlt eine monatliche Kreditrate von 1200 Euro, zahlt jedoch mit 300 Euro pro Monat zusätzlich seine Kreditschuld ab. Dann wird die Frau schwanger und bezieht plötzlich nur noch Karenzgeld. Die Zeit mit dem geringeren Einkommen muss überbrückt werden und da kommt der frühzeitig geschaffene finanzielle Polster ins Spiel. Das Paar wird dann die Bank bitten, die Kreditrate im nächsten Jahr herabzusetzen. Daraufhin sieht die Bank den Vorsprung von beispielsweise 12.000 Euro und verlangt für die folgenden 12 Monate nur noch eine Kreditrate von 250 Euro.

Wir als Berater sagen immer zu unseren Kunden, dass sie nicht wissen können wasdie Zeit bringt. Handelt es sich um eine Krankheit, eine Schwangerschaft oder eine Trennung - es passiert so viel! Mit dem Sparen von kleinen Beträgen, egal ob 100, 200 oder 300 Euro, macht man sich das Leben leichter.

Tipp: Sofern finanziell möglich, ist es klug zusätzlich zur vorgegebenen monatlichen Kreditrate einen Extrabetrag zum Begleichen deiner Kreditschuld rückzuführen. So bist du für eventuell auftretende „Worst-case Szenarien“ top gerüstet!

Findheim: Und wie finanziert sich Avestico?

Avestico: Unser Leittext ist „Wir beraten kostenlos und unabhängig“. Beim Beantragen eines Kredits, verlangt die Bank im Schnitt eine Bearbeitungsgebühr zwischen 1- 3%, wobei es meist eher 3% sind. Vermittelt Avestico einen Kunden, schüttet die Bank einen Teil dieser Gebühr an uns aus. Der Kreditnehmer hingegen trägt durch unser Beratungsservice keine Mehrkosten. Im Versicherungsbereich finanzieren wir uns durch Provisionen. Der Kunde zahlt eine gewisse Prämie, wie bei einer klassischen Versicherung.

Findheim: Habt ihr eine Empfehlung für den Eigenmittelanteil, der bei der Immobilienfinanzierung von den Kreditnehmern aufgebracht werden muss?

Avestico: Noch gibt es in Österreich die Möglichkeit ohne Eigenmittel zu finanzieren. Da gibt es eine Bank die das macht - die Frage ist wie lange noch. Ansonsten ist es schon empfehlenswert zumindest die Kaufnebenkosten abzudecken. Allein die machen inklusive der Maklerprovision 10,2% aus. Laut den Banken sollten Kunden mindestens 15-20% der Eigenmittel aufbringen.

Sagen wir ein 40-jähriges Ehepaar verdient gemeinsam 4.000 Euro netto, hat aber 0 Euro oder nur 10.000 Euro gespart. Oft kommt dann die Frage der Bank „Was machen die mit dem Geld?“ In dem Fall ist es schwer als Berater zu argumentieren. Wurden hier hohe Schulden abgebaut oder immer nur in Prunk gelebt? Die Situation ist schwierig. Deswegen tut sich der Kunde selbst einen Gefallen, wenn er bereits 35.00- 40.000 Euro gespart hat und somit Bonität und Verlässlichkeit beweist! Das ist maßgeblich für den Zinssatz und macht die Verhandlungen über Kreditkonditionen leichter.

Tipp: Übernimm dich nicht und achte auf einen gewissen Eigenmittelanteil – MINDESTENS 15-20% von der Kreditsumme – denn alleine die Kaufnebenkosten machen mit Makler über 10% des Kaufpreises aus.

Findheim: Lasst uns abschließend noch kurz über das Thema Versicherungsschutz sprechen. Wie gehören Finanzierung und Versicherung zusammen?

Avestico: Das Thema Finanzierung und Versicherungen wird in unseren Beratungsgesprächen immer gekoppelt. Unsere Kunden werden, was die Immobilienfinanzierung angeht, bis zum Vertragsabschluss begleitet. Dann kommt die Frage nach dem passenden Versicherungsschutz auf. Hier findet genauso wie im Finanzierungssegment zuerst eine Bedarfsermittlung und eine Risikoanalyse statt. Die Lücken des Kunden werden beleuchtet und eine Risikoliste erstellt. Daraufhin empfehlen wir ein Versicherungskonzept, das zum Beispiel Todesfallabsicherung, Arbeitsunfähigkeit, Hausversicherung beinhält und der Kunde entscheidet welche Bausteine er davon gerne in seinem Paket inkludiert hätte.

Bei den meisten Banken wird der Abschluss einer Risikoablebensversicherung sogar verlangt, um sicherzustellen, dass zumindest die Hälfte der Kreditsumme abgesichert ist. Handelt es sich zum Beispiel um den Kredit eines Paares in der Höhe von 100.000 Euro, wird oft verlangt 50.000 davon abzusichern für den Fall, dass einer der beiden sterben sollte. So kann sich der Andere im tragischen Fall des Ablebens seines Partners, den Kredit immer noch leisten. Auch kann die gesamte Kreditsumme versichert werden, da sich die finanzielle Situation im Todesfall meist so drastisch verändert, dass der Kredit für eine Person alleine nicht mehr tragbar ist.

Tipp: Steht die Finanzierung deiner Traumimmobilie, achte darauf, dass nicht ein Feuer wieder alles zerstört! Kümmere dich deshalb um einen entsprechenden Versicherungsschutz.

Dein Interesse ist geweckt. Besuche die Homepage der Avestico und mach dir gleich einen persönlichen Beratungstermin aus!

Matthias Pachler - Geschäftsführer
Nikolaus Gödel - Finanzierungsexperte
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