Checkliste zum perfekten Wohnungskauf

Es ist eine der großen Entscheidungen des Lebens, ähnlich wie Heiraten oder Fortpflanz in die Welt setzen: Der Kauf einer Immobilie. Sei es ein Vorsorgeobjekt oder eure Traumimmobilie als Eigenheim. Beim Immobilienkauf gibt es einiges zu beachten. Hier findet ihr eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten, die ihr bei eurem Eigentumserwerb unbedingt beachten solltet.

1. Die Wohnung & ihre Infrastruktur

Auch wenn du dich bereits entschieden hast ein bestimmtes Objekt zu kaufen: Ein finaler Check schadet nicht! Setz dich noch einmal in Ruhe hin und versichere dich, dass die Immobilie auch wirklich all deinen Anforderungen gerecht wird. Hat das Objekt die richtige Größe und gibt es genügend Zimmer? Gefällt dir die Raumaufteilung und wie schaut es zu unterschiedlichen Uhrzeiten mit ausreichend Tageslicht aus?

Wenn sich jetzt auch noch die Infrastruktur in der Umgebung attraktiv gestaltet, kannst du den 1. Schritt der Immobilienkauf-Checkliste abhaken:

  • Supermärkte
  • Nahversorgung (Bank, Frisör, Trafik, etc.)
  • Verkehrsanbindung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln/dem Auto
  • Freizeitangebote
  • Restaurants, Café´s, Pubs
  • Apotheken, Ärzte, Spitäler
  • Kinderspielplatz
  • Kindergarten und/oder Schule

2. Kauf direkt vom Bauträger

Dein zukünftiges Zuhause ist eine Immobilie, die noch gar nicht fertig gebaut wurde? Das heißt hier gibt es eventuell noch Raum für eigene Ideen:

  • Prüfe die Bonität des Bauträgers
  • Studiere die Pläne und die Baubeschreibung ausgiebig, allenfalls mit Hilfe eines Fachmanns
  • Teile deine Gestaltungs- oder Umbauwünsche rechtzeitig dem zuständigen Bauträger mit
  • Vereinbarungen über abweichende Baumaßnahmen sollten schriftlich festgehalten werden
  • Vormerkung: kann vom Notar beantragt werden – und sichert den Kauf der Immobilie ab
  • Nachfragen, ob nach der Fertigstellung noch zusätzliche Kosten auftreten können

3. Kauf der Immobilie von einem Makler

Hast du vor die Immobilie von einem Makler zu beziehen, ist das der korrekte Ablauf deiner Vorgehensweise:

  • Erkundige dich im Firmenbuch über das Unternehmen für das der Maklers tätig ist
  • Achte auf die Höhe der Provision (Informationen dazu in der Immobilienmaklerverordnung der WKO)
  • Lasse den Kaufvertrag von einem Anwalt oder Notar deines Vertrauens überprüfen (siehe 5. Schritt)
  • Bedenke, dass sich die Maklergebühren an der Höhe des Kaufpreises orientieren (prozentuelle Staffelung)

4. Renovierungsarbeiten bei bestehenden Gebäuden notwendig?

Bei bereits länger bestehenden Häusern oder Altbauten stehen oft Umbaumaßnahmen an.

  • Überlege dir was umgebaut werden muss, um die Immobilie deinen Wohnbedürfnissen anzupassen
  • Prüfung, ob dies bewilligungspflichtige Veränderungen sind und ob dafür eine Genehmigung erforderlich ist
  • Eventuell gibt es sogar Renovierungsarbeiten die für den Bezug der Wohnung unbedingt erforderlich sind?

Häufige Umbaumaßnahmen sind:

  • Einreißen/Aufstellen von Wänden
  • Austausch von Wand- oder Bodenbelägen
  • Installation einer alternativen Heizmöglichkeit
  • Sanitärinstallationen
  • Elektroinstallationen
  • Umbau der Küche
  • Einbau neuer Fenster

5. Der Termin beim Notar

Bevor der Kaufvertrag für die Immobilie abgeschlossen wird, steht ein wichtiger Termin beim Notar an. Dieser (kann auch ein Rechtsanwalt sein)  ist dafür zuständig, dass der Kaufvertrag richtig aufgesetzt wird. Bei dieser Vorbesprechung werden folgende Faktoren behandelt:

  • Der Kaufvertrag muss mit einem Notar oder Rechtsanwalt aufgesetzt werden, damit dieser beglaubigt werden kann
  • Besprechung des Honorars/Pauschale für die Beratung/Vertragsabwicklung durch den Notar
  • Es wird eine erste Einsicht ins Grundbuch genommen
  • Klärung der Besitzverhältnisse (im Fall von mehreren Eigentümern)
  • Kontrolle der Angaben im Grundbuch und Vergleich mit den Daten im Kaufvertrag
  • Check, ob Verkäufer auch wirklich der Eigentümer ist
  • Es wird geprüft, ob Belastungen für das Objekt vorliege
  • Feststellung, ob es bestehende Wohn- oder Vorkaufsrechte gibt
  • Abklärung der Zahlungsmodalitäten und der Zeitpunkt der Übergabe
  • Ermittlung der zu erwartenden Kosten

Tipp:  Einsicht ins Grundbuch kann auch privat gegen das Entrichten einer Gebühr auch beim Bezirksgericht genommen werden!

6. Wichtig vor dem Abschluss des Kaufvertrags

Zudem rät es sich vor der Unterzeichnung Informationen zu diesen Posten einzuholen:

  • Wer ist die zuständige Hausverwaltung der Immobilie?
  • Wirf einen Blick auf die letzte Heizkosten- und Betriebskostenabrechnung
  • Sind alle vom Vorbesitzer entstandenen Rechnungen beglichen – beispielsweise die Betriebskosten/Strom/etc.?
  • Was sieht der Wohnungseigentumsvertrag vor (Sämtliche Rechten und Pflichten der Miteigentümergemeinschaft – diese werden „mitgekauft“)?
  • Wie fit ist die gesamte Liegenschaft? (Vor allem wichtig beim Kauf einer Altbauwohnung, um zu überprüfen, ob in nächster Zeit größere Reparaturen anfallen könnten ) –> Informationen darüber sind bei der Hausverwaltung einzuholen
  • Gibt es die Möglichkeit einen Garagenplatz mitzukaufen?
  • Wie hoch ist der Haus-Reparaturfonds, in den jeder Wohnungseigentümer verpflichtend einzahlen muss?

Tipp: Nachdem du über alle relevanten Informationen über die Immobilie verfügst, fehlt nur noch das notwendige Wissen zum Kaufvertrag selbst. Mach dich schlau und lies nach welche Bestandteile ein Immobilienkaufvertrag unbedingt beinhalten muss.

  • Die Unterschriften bitte: Besteht Klarheit über sämtliche Details, wird der schriftliche Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet (unter notarieller Beglaubigung).

7. Bezahlung des Kaufpreises

Kommen wir zum finanziellen Part. In Österreich ist folgende Abwicklung nach der Vertragsunterzeichnung üblich:

  • Der Kaufpreis wird im Rahmen eines Treuhandkontos überwiesen
  • Dieser gelangt zunächst auf das Treuhandkonto des Vertragsverfassers bzw. des Treuhänders (Notar)
  • Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt nachdem alle gegenseitigen Vertragspflichten erfüllt sind
  • Dazu zählt vor allem die Grundbucheintragung (!)
  • Sollte der Grundbucheintrag aus irgendwelchen Gründen nicht möglich sein, wird der Vertrag ungültig und der Käufer bekommt sein Geld zurückZweck der Vorgehensweise ist beiden Vertragsparteien eine gewisse Sicherheit zu bieten
  • Zum Zeitpunkt  der Kaufpreis-Abwicklung wird auch der Notar bezahlt

Tipp: Häufig verlangen Verkäufer schon vor der Vertragsunterzeichnung einen Teilbetrag des Kaufpreises. In diesem Fall solltest du auf die Bezeichnung der Teilsumme achten. Bei der Vereinbarung einer Anzahlung vereinbart, kannst du bei Nichtzustandekommen des Vertrags dein Geld zurückverlangen. Bezahle jedoch kein Angeld (gleicht dem Vertragsabschluss). Bei einem „Angeld“ verliert der Käufer den Betrag, falls aus seinem Verschulden der Vertrag nicht zustande kommt.

8. Die Grundbucheintragung

Die Abwicklung des Kaufvertrags wurde ohne Probleme über die Bühne gebracht? Super, dann ist der Prozess fast geschafft. Woran du jetzt noch unbedingt noch denken musst, ist die Eintragung ins Grundbuch.

Bei neu gebauten Immobilien:
  • Hier wurde bereits eine Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch gemacht
  • Nach der Unterzeichnung des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags stellt der Notar Antrag auf Eintragung des Wohnungseigentums ins Grundbuch
  • Das Bezirksgericht verständigt dich über den Beschluss und die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch
Bei bereits gebauten Immobilien:
  • Einreichung des Kaufvertrag beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern
  • Nach der Prüfung erhält der Käufer vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung
  • Die Bescheinigung bildet die Grundlage für das Grundbuchgesuch
  • Das Grundbuchgesuch erstellt der Notar erstellt und reicht es mit allen Unterhalten beim Bezirksgericht ein
  • Auch hier verständigt dich das Bezirksgericht über den Beschluss und die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch
  • Jetzt bist du offiziell der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie

9. Die große Schlüsselübergabe

Du hast es geschafft! Die Übergabe der neuen Immobilie kann endlich stattfinden!

  • Benutze dafür ein Wohnungsübergabeprotokoll, in dem du Mängel (falls vorhanden), schriftlich festhältst.
  • Vergewissere dich, dass der Verkäufer keinen Schlüssel mehr für die Wohnung besitzt (Kellerabteil, Garage und Briefkasten) und lass dir eine schriftliche Bestätigung aushändigen
  • Etwaige Reklamationen sind unmittelbar dem Notar und dem Verkäufer bekanntzugeben

10. Finale: Korken knallen lassen

Und hier kommt auch schon der letzte, vermutlich coolste Punkt unserer Checkliste. Sobald die Immobilie fest in deinen Händen ist, kannst du den Einzug in dein neues Heim gebührend feiern. Egal, ob im kleinen oder großen Kreis, eine Flasche Sekt darf auf keinen Fall fehlen! Herzlichen Glückwunsch zu deiner neuen Wohnung 🙂

Hier kannst du dir unsere Checkliste zum Immobilienkauf downloaden.

Foto: Glenn Carstens Peters

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